Рынок квартир в Ереване буквально обвалился
Многие ереванцы, кто по той или иной причине сегодня пытается продать свою квартиру, не могут этого сделать. Причин несколько. Во-первых, количество покупателей заметно сократилось. Во-вторых, за нее предлагают уже не ту цену. Посему число торговых сделок значительно снизилось. Хотя причин снижения сделок, как утверждает автор статьи в News.am, гораздо больше.
Негативную роль на рынке недвижимости (в том числе квартир) сыграл и рост напряженности в нашем регионе, связанный с агрессивными намерениями Азербайджана. Понятно, что неопределенность в будущем заставляет многих потенциальных покупателей жилья отложить свою покупку до стабилизации ситуации.
Свою точку зрения о нынешнем состоянии рынка недвижимости, причинах роста стоимости жилья и взаимосвязи этой отрасли с состоянием экономики Армении в беседе со Sputnik Армении рассказал в интервью Sputnik Армения специалист по недвижимости Артем Прибыльский.
Оба материала предлагаем вниманию наших читателей.
На столичном рынке квартир произошли заметные сдвиги. В январе-сентябре текущего года было осуществлено 6040 сделок по купле-продаже квартир. Цифра вроде бы внушительная. Однако по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года, количество сделок сократилось на 2638 единиц, или же более чем на 30%. То есть рынок столичных квартир обвалился почти на одну треть!
Почти половина (более 48%) спада в сделках по купле-продаже квартир в Ереване приходится на два «элитных» района – Кентрон и Арабкир. Сокращение продажи квартир можно связать с поэтапным свертыванием «Программы возвращения подоходного налога», предоставляющей льготы по ипотеке. Добавим, что в январе-сентябре текущего года в столице было осуществлено 1912 сделок по залогу квартир под ипотечное кредитование. Это почти на 22% меньше показателя аналогичного периода прошлого года.
Иностранные покупатели-продавцы в этом обвале сыграли незначительную роль. Отдельно по Еревану соответствующие данные не публикуются, поэтому приведем информацию по стране в целом. Итак, в январе-сентябре текущего года количество сделок по купле-продаже квартир в Армении с участием иностранцев сократилось в годовом исчислении на 179 единиц. Условно примем, что весь этот спад приходится только на Ереван. Но даже в этом случае доля иностранцев составляет менее 7% от указанного выше показателя спада в 2638 сделок. То есть фактор иностранцев не сыграл определяющей роли на рынке.
Но что действительно вызывает удивление, так это динамика цен, которая противоречит классической теории рынка. Общеизвестно, что на рынке столицы предложение квартир обычно превышает покупательский спрос. То есть дефицита жилья нет. Отсюда можно предположить, что спад в продаже квартир связан именно с сокращением покупательского спроса. В этих условиях логично было бы ожидать снижения рыночных цен. Однако, судя по официальной информации, квартиры продолжают неуклонно дорожать.
Наибольший прирост в цене пришелся на те же «элитные» районы с дорогостоящей недвижимостью (Кентрон и Арабкир). Заметим, что с февраля текущего года средняя рыночная цена «квадрата» квартир в районе Кентрон в пересчете цен с драмов на доллары перевалила за планку в $2 тыс. Это выше средних цен на жилье в отдельных провинциальных городах старой доброй Европы. Так что хотя бы в этом отношении мы «приблизились» к столь желанным евростандартам. Однако этот сомнительный «прогресс» снижает доступность жилья для части среднего класса. Что касается необеспеченных семей, то непреодолимая пропасть между их финансовыми возможностями и ценами на жилье еще более увеличивается.
В сентябре цены квартир продолжили рост по всем районам столицы. Средняя рыночная цена «квадрата» квартир (опять же в долларах США) выше планки $1 тыс. наблюдается в трех районах – Арабкир, Канакер-Зейтун и Давташен. В районе Кентрон, как уже было сказано, цены преодолели планку в $2000, причем это не максимальная величина. В малом центре столицы имеется «сверхэлитарный» микрорайон, в котором средняя цена «квадрата» превышает $2,8 тыс.
Отдельный вопрос – аренда квартир. В 2022 году в Армении была осуществлена 1761 сделка по аренде квартир (в 2021 году — 1695), в том числе в Ереване – 898 сделок (годом раньше было даже больше – 905). Как видим, динамика и величина этих показателей за указанные два года абсолютно не отражает факт прошлогоднего прибытия в Армению многотысячной армии россиян, остающихся здесь на неопределенный срок.
В январе-сентябре в Ереване были осуществлены 462 сделки по аренде квартир. Это на 258 сделок (или на 36%) меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Этот парадокс можно объяснить следующим образом. Многие владельцы жилья (в том числе квартир) не стремятся оформлять договор аренды. Тем самым они избавляются от проблем с оформлением документов, а также (что немаловажно) от уплаты налога в 10% от арендной платы. Многократное повышение арендной платы приводит к адекватному росту налога. Это «стимулирует» желание уклониться от оформления аренды договором. Бывают случаи, когда жилье сдается не на месяц, а на неделю, или на 10 дней. Некоторые сдают на сутки, и даже на один час. Тогда арендная плата в расчете на единицу времени заметно выше, чем за месяц и тем более за год. Понятно, что оформлять за месяц несколько договоров – дело довольно утомительное.
Многократный рост арендной платы, наблюдаемый, как было указано выше, после прибытия россиян, приводит и к другим последствиям. Вот один лишь пример. Многие граждане, которые эмигрируют в другие страны, оставшееся на родине жилье теперь предпочитают пока не продавать, а сдавать в аренду. Это относительно сокращает предложение жилья на рынке недвижимости, а также способствует росту цен. Таким образом, на рынке жилья (в том числе квартир), к традиционным факторам за последние годы прибавились новые. Результатом их совместного воздействия стал указанный выше спад в продаже квартир.
Новостройки, которые были локомотивом роста цен в Армении, станут их тормозом
Рынок недвижимости в Армении постепенно «остывает», однако рост цен пока что продолжится, и лишь через некоторое время начнется спад. С таким прогнозом в беседе со Sputnik Армения выступил глава компании «Биржа недвижимости» Артем Прибыльский.
«Цены не могут просто подняться или упасть, у них есть инерция. То есть рынок может «заморозиться», но цены продолжат еще какой-то период расти, и лишь через некоторое время начнется спад. Вопрос в этом. Всё объективно», — отметил эксперт. По его словам, снижение цен закономерно, поскольку рынок остыл. Другой вопрос – почему так происходит. По мнению эксперта, подорожание недвижимости не соответствует состоянию нашей экономики и доходам населения.
В качестве ключевого фактора снижения цен Прибыльский считает массовое возведение новостроек в Ереване. Между тем такое количество жилья еще надо суметь реализовать. Однако довольно большой объем новостроек не отражается в количестве сделок по отчуждению.
«На настоящий момент можно сказать, что рынок находится в полуостывшем состоянии. Сделки довольно-таки затруднены, и их количество сократилось. Не знаю, что будет завтра, но если тенденция продолжится, то те новостройки, которые были локомотивом роста цен, станут их тормозом. В любом случае, если цены начнут падать, количество сделок начнет расти», — полагает глава компании. По мнению Прибыльского, спад цен повлияет и на стоимость строительно-монтажных работ, которые за последние год-полтора также подорожали на 30-40%.
В целом подорожание недвижимости у нас не созвучно реальности и не соответствует состоянию нашей экономики и доходам населения, говорит он. Цены растут, если растет количество сделок на рынке, но за последние годы в нашей экономике ничего не изменилось. То есть доходы семей не могли за несколько лет удвоиться-утроиться. Просто в какой-то момент росту цен способствовал приток иностранцев в Армению. Впрочем, недвижимость приобретают в основном местные, и, следовательно, недвижимость не может стоить очень дорого.
«Рост цен остановился. В газетных объявлениях цены очень высоки, но они снизятся. Для того, чтобы начался процесс снижения, потребуется определенное время. Скорее всего, не более нескольких месяцев. И потом, если человек хочет продать недвижимость, наверное, потребуется 5-6 месяцев, чтобы он понял, что пора снижать цену. Мне кажется, ближе к середине следующего года мы ощутим последствия, если, конечно, не возникнут новые обстоятельства, чего я не ожидаю», — заключил Прибыльский.
Ранее в беседе со Sputnik Армения глава компании «Биржа недвижимости» заявил, что ужесточение контроля и штрафы глобально не решат проблему теневого арендного бизнеса в Армении.
