Сенсация на рынке квартир в Ереване – лидером по продажам стала окраина Малатия-Себастия

В январе количество сделок по купле-продаже квартир в Ереване осталось почти на уровне предшествующего месяца – декабря. В последнем месяце прошлого года было продано 649 квартир, а в январе текущего года – 640 квартир. Спад в продаже незначительный (всего лишь 9 квартир), так что в этом вроде бы нет ничего необычного.

ГРАФИК 1

Но, дело в том, что первый месяц календарного года обычно характеризуется более, или менее резким спадом на рынке недвижимости. К примеру, в январе прошлого года было продано квартир в 1,8 раза меньше, чем месяцем ранее — в декабре предшествующего года. Точно такая же тенденция наблюдалась и в другие годы ретроспективы (см. график 2). Получается, что эта «традиция» в новом году была нарушена.

ГРАФИК 2

Какой же фактор воспрепятствовал традиционному январскому спаду? За последнее время немало говорится о присутствии иностранцев на рынке недвижимости. Может, контингент иностранных покупателей квартир в кратных размерах возрос, за счет многих тысяч релокантов из России? До ответа на данный вопрос  укажем, что данные о покупках иностранцами квартир в столице, в официальных публикациях отсутствуют. Поэтому приведем этот показатель по республике в целом. Итак, по официальным данным, в январе численность иностранных покупателей квартир в Армении не возросла, а сократилась, до чисто символической величины. Так что если этот фактор и повлиял, то только в сторону относительного спада.     

ГРАФИК 3

Все проясняется, если рассмотреть количество сделок по купле-продаже квартир, по районам столицы. К примеру, район Малатия-Себастия, который по количеству проданных квартир обычно занимал средние места в рейтинге (по итогам прошлого года 6-ое место), в январе текущего года вырвался в лидеры (см. график 4). Примерно такая же картина имелась по другой окраине города – району Шенгавит. В отчетном январе, по сравнению с декабрем прошлого года, количество сделок в Малатии-Себастии увеличилось в 1,6 раза, а в Шенгавите – в 2,1 раза (!). Это позволило скомпенсировать сокращение продаж в ряде других районов (Кентрон, Арабкир и др.). Но, прежде, чем рассмотреть причины этого явления, совершим экскурс в недавнее прошлое.              

График 4

Общеизвестно, что исторический центр Еревана, «элитарный» район Кентрон, всегда привлекал покупателей, из числа материально обеспеченных граждан. Хотя цены в этом районе и взлетели до потолка, поток покупателей не иссякал. Проблема была лишь в ограниченности количества выставленных на продажу квартир в «старых» зданиях советского периода времени.

В начале «нулевых», потенциальные возможности продажи дорогостоящих квартир в «элитарном» районе привлекли внимание инвесторов, приступивших к масштабному строительству Северного проспекта столицы. Как грибы после дождя, стали возникать новостройки в других кварталах центра. А затем – в ряде административных районов столицы, в том числе в Арабкире, занимающем второе место в рейтинге популярности у «богатых» покупателей жилья, после района Кентрон.  

Для вовлечения представителей среднего класса в контингент покупателей квартир в новостройках, были приняты государственные программы по предоставлению льгот по ипотеке. Самой эффективной из них оказалось программа погашения процентов по ипотеке, за счет подоходного налога, уплаченного в госбюджет. Во многом благодаря всем указанным факторам, рейтинг по количеству проданных квартир годами возглавляли районы Кентрон и Арабкир.

Однако, три года назад, принято решение свернуть программу по подоходному налогу, по этапам: с июля 2022 года (центральная зона Еревана), по январь 2025 года (по всем зонам столицы). Потенциальные покупатели, естественно, стали оперативно приобретать квартиры в новостройках центральной зоны, пока льготы еще действовали. Это вызвало небольшой бум на рынке квартир в тех же районах Кентрон и Арабкир. Но, в январе количество сделок по купле продаже квартир в указанных районах сократилось, по сравнению с декабрем, соответственно на 31,0% и 28,3%.         

Вернемся к нынешним рекордсменам по росту сделок —  районам Малатия-Себастия и Шенгавит. Если не считать крохотную, по меркам города, окраину Нубарашен, средние цены в районе Малатия-Себастия — самые низкие в городе. Чуть дороже квартиры в Шенгавите. Это обстоятельство, понятно, привлекает покупателей, финансово не столь обеспеченных. Скажем, беженцев из Арцаха, которые лишились жилья на своей родине. Здесь имеется один нюанс. Ранее, когда в Армению прибыли десятки тысяч мигрантов из России, наши граждане, сдающие жилье под аренду, не преминули воспользоваться этим для взвинчивания арендной платы. Так что арцахцы столкнулись с уже довольно высокими ставками аренды. Возник вопрос – тратить кучу денег на аренду, или же кое-как собрать средства для покупки сравнительно недорогого жилья. По сведениям, часть арцахцев, имеющая финансовые возможности, избрала второй вариант. Причем, по понятным причинам, для приобретения квартир были выбраны районы с невысокими ценами, к коим относятся Малатия-Себастия и Шенгавит. Но, пока что такая практика не носит массового характера.

Может ли ситуация на рынке жилья коренным образом измениться, если беженцам из Арцаха, в рамках правительственной программы, предоставят  по 3 млн. драмов на человека, для строительства или приобретения жилья? Хватит ли этих денег для покупки квартир в Ереване? Проведем небольшой расчет, на основе цен, приведенных в официальных публикациях.

Итак, если эта программа реализуется, то семья из 4 человек может на эти деньги приобрести в районе Малатия-Себастия квартиру, с общей площадью чуть более… 30 кв. метров! Возникает вопрос  — а имеются ли квартиры, с такой площадью? В принципе имеются — в приватизированных общежитиях. Но, даже эту каморку можно приобрести чисто теоретически, по «официальным» ценам. В реальности же стоимость квартир выше. Так что та часть арцахцев, которая материально не обеспечена, на сумму выплат денег от государства квартиру в Ереване не сможет приобрести.

Добавим к сказанному, что лидерству района Малатия-Себастия поспособствовала также продажа квартир в новостройках, расположенных по соседству с улицей Ленинградян. Успех опять-таки обеспечила действующая пока что в этом районе программа погашения процентов по ипотеке, за счет подоходного налога, уплаченного в госбюджет.

Задолго до публикации официальных данных о рынке недвижимости за январь текущего года, в СМИ появились прогнозы относительно его развития в новом году. Некоторые из «прогнозов» сводились к тому, что «искусственное» подорожание квартир приведет к тому, что цены резко обвалятся. Понятное дело, общественность (за исключением лиц, кровно заинтересованных в высоких ценах) с оптимизмом встретила подобные пророчества. Но, официальные данные за январь пока что не подтверждают эти прогнозы. По всем административным районам столицы, за исключением Канакер-Зейтуна, средние рыночные цены 1 кв. метра площади квартир повысились (см. график 5). Да и в самом Канакер-Зейтуне спад цен носил чисто символический характер.

ГРАФИК 5

Добавим, что в районе Кентрон средние цены в отчетном январе остались на уровне декабря прошлого года, поэтому в вышеприведенном графике не приводятся. Несмотря на этот факт, «элитарный» район по уровню цен на квартиры остается (и останется в обозримом будущем) бесспорным лидером в столице. Слишком велика разница между показателем центра столицы, и его ближайшим конкурентом в рейтинге – районом Арабкир (см. график 6).   

ГРАФИК 6

Резкой поляризации цен способствовал их неравномерный рост. Так, за 10 лет (с января 2014 года, по январь 2024 года) средние рыночные цены «квадрата» площади квартир в разрезе районов возросли от 1,5 раз до 2,1 раз.  Как и полагается, более чем двукратный рост имелся только по району Кентрон.   

Ситуация с уровнем цен на рынке жилья довольно странная, и вызывает аналогию с паровым котлом, готовым взорваться. В недоумение приводят фантастические цены на квартиры в ряде районов столицы, вполне сопоставимые с ценами в «богатых» странах Запада (см. график 7).

ГРАФИК 7

Дело с ценами доходит уже до абсурда. Некоторые граждане, вдохновленные дороговизной на рынке жилья, ставят на свои «объекты» немыслимые цены. Вот всего лишь один пример, из множества. В одном из микрорайонов столицы, с довольно неблагоприятными условиями для проживания, за $25 тыс. предлагается странное сооружение, смахивающее на двухэтажный туалет, типа сортир.  

Возможно ли резкое снижение цен на рынке квартир? «Резкое» снижение несколько сомнительно, учитывая менталитет многих местных продавцов. Кроме этого, если беженцам из Арцаха предоставят реальную сумму для покупки жилья,  то они пополнят контингент покупателей на рынке жилья. Тем самым соотношение между спросом и предложением может измениться, что повлияет на динамику цен.     

Тигран Варданян