Несмотря на замедление продаж, по количеству реализованных в Ереване квартир март все-таки опережает все месяцы прошлого года 

В марте, судя по официальной информации, на столичном рынке квартир произошло несколько событий, представляющих интерес, как для потенциальных покупателей, так и для продавцов жилья. Напомним, что в предшествующем месяце – в феврале, был зафиксирован рекорд по количеству проданных в столице квартир. Но, в отчетном марте объем продаж сократился на 238 единиц, составив в итоге «лишь» 852 квартиры. Несмотря на этот спад, по количеству проданных квартир март все же заметно опережал все месяцы прошлого года (см. график 1).  

ГРАФИК 1

Некоторые наши граждане считают, что иностранные покупатели имеют какое-то влияние на рынок недвижимости, в том числе и особенно — квартир, и сдвиги на рынке связаны именно с ними. Однако статистика свидетельствует, что фактор иностранцев в этой сфере не играет сколь-нибудь решающей роли. Так, в марте текущего года иностранные граждане приобрели в Армении 52 квартиры (в феврале — 60), а продали 61 квартиру (в феврале — 53). Если даже предположить, что все купленные иностранцами 52 квартиры приходятся на один лишь Ереван, то даже в этом случае доля их в общей продаже этих объектов в столице составит лишь 6%.

Лидер по количеству проданных квартир в феврале, район Малатия-Себастия, в марте уступил свое место району Арабкир, который, кстати, в недавнем прошлом неоднократно занимал эту строчку. В целом, совместная доля трех районов (Арабкир, Малатия-Себастия и Кентрон) в общем объеме проданных квартир составила 63%. Отметим, что район Нубарашен на графике отсутствует, так как в марте там сделок по купле-продаже квартир не имелось.

ГРАФИК 2

Общеизвестно, что выделяющиеся по количеству проданных квартир районы Арабкир, и особенно Кентрон, лидируют и в другой области – по дороговизне жилья. Любопытно, что Малатия-Себастия в рейтинге цен является почти аутсайдером, опережая лишь отдаленную от центра столицы небольшую окраину Нубарашен (см. график 3).    

ГРАФИК 3

Заметим, что приводимые в официальных публикациях цены не следует однозначно воспринимать. Во-первых, цены, указанные в документах, оформляющих сделки по купле-продаже недвижимости (в том числе квартир), могут отличаться от реальных цен. Во-вторых, структурные сдвиги в продаже могут привести к изменениям в расчетных средних ценах, даже если объявленная продавцами стоимость конкретных объектов оставалась неизменной. Предположим, что в районе Кентрон спрос покупателей сдвинулся с чрезмерно дорогостоящих квартир на объекты, более приемлемые по стоимости, но сами цены не изменились. Тогда расчетная средняя цена по району снизится, хотя в действительности никакого удешевления не имелось.

Любопытно, что в марте, по сравнению с февралем, «официальные» цены 1 кв. метра площади квартир снизились в тех районах столицы, которые занимают диаметрально противоположные места в рейтинге по стоимости жилья – Арабкир, Кентрон и Нубарашен.

ГРАФИК 4

Если цены конкретных объектов и в самом деле снизились, то возникает вопрос: способно ли это привести к росту покупательского спроса? Рассмотрим этот вопрос, на примере одного из районов, в которых произошло сие «знаменательное» событие.

В «элитарном» районе Кентрон средняя площадь квартир составляет 81,3 квадратных метра (по данным на начало 2023 года). По средней рыночной цене 1 кв. метра площади, стоимость такой квартиры составляла в феврале чуть более 73,4 млн. драмов, а в марте – менее 73,3 млн. драмов. Разница – примерно 0,1 млн. драмов, или точнее – 122 тыс. драмов. В процентном отношении, покупатель в данном случае выигрывает в марте лишь 0,17% от первоначальной (февральской) стоимости объекта. Сомнительно, что такая мизерная разница послужит «мощным фактором» для активного формирования покупательского спроса.

Иное дело, если процесс удешевления жилья примет характер четкой долгосрочной тенденции, которая приведет к вполне ожидаемым последствиям. Многие потенциальные покупатели могут временно отложить покупку жилья, ожидая очередного снижения цен. Продавцы же, наоборот, постараются поскорее сбыть свое жилье, пусть и по низким ценам, пока оно в очередной раз не подешевело. В результате на рынке квартир текущий спрос сократится, а предложение, наоборот, увеличится. Нарушение баланса между спросом и предложением может способствовать дальнейшему снижению рыночных цен. Но, такой вариант возможен лишь при тотальном и непрерывном снижении цен.         

Добавим, что последовательное снижение цен может негативно сказаться на мотивации инвесторов. Ведь тогда смысл гарантированного сохранения, и даже роста капитала (при подорожании объекта), путем приобретения жилья, теряется. Между тем сформированные годами баснословные цены на квартиры свидетельствуют о наличии неких покупателей этого жилья.

Сегодня никого не удивишь объявлениями о продаже квартир по цене $1-1,5 млн. Средняя цена 1 кв. метра площади квартир в районе Кентрон, приводимая в официальных публикациях, в эквиваленте давно уже перешагнула за планку в $2 тыс. (см. график 5).        

ГРАФИК 5

Тигран Варданян