Когда в Ереване упадут цены на квартиры и стоит ли инвестировать в недвижимость?

Интервью с Сатеник Мкртчян

Как бы ни колебались цены на рынке, недвижимость остается фундаментальным и надежным капиталом, а потому инвестировать в нее финансовые средства определенно стоит. Более того, для этого вовсе нет необходимости иметь очень высокие доходы — найти подходящие механизмы инвестирования можно в любой ситуации. А во избежание сложностей в процессе купли-продажи желательно обращаться к профессионалам. Такое мнение в беседе с экономистом и автором программы EconoMIX Суреном Парсяном выразила исполнительный директор агентства недвижимости «Family Heritage Investment» Сатеник Мкртчян, передает. NEWS.am

Строительство из Еревана перемещается в регионы

Объемы продаж на рынке недвижимости в Ереване, по оценкам специалиста, не упали: столица продолжает оставаться лидером по всем статистическим показателям. При этом многочисленные вынужденные переселенцы из Арцаха предпочли обосноваться в регионах страны, а не в столице, приняв во внимание целый ряд вопросов, связанных с удобством, ценами и возможностями трудоустройства. Это относится как к близким к Еревану регионам, так и отдаленным областям. Среди лидеров по этому показателю в регионах — Вайоц Дзор.

Специалист также отметила, что в Ереване строительный бум начал угасать, зато в Котайкской и Армавирской областях, которые находятся недалеко от столицы, начали активно строить многоквартирные дома. Происходит это на фоне изменения закона о возврате подоходного налога: в Ереване эта программа вскоре перестанет действовать, но в областях она будет актуальна до 2027 года, и потому застройщики в ближайшие годы будут работать именно там.

Вместе с тем темпы продажи домов, строящихся после изменения закона, начнут падать, так как программа по возврату подоходного налога была серьезным фактором, способствующим росту рынка недвижимости в Ереване.

На вторичном рынке наблюдается тенденция к спаду

Мкртчян пояснила, что на первичном рынке цены на квартиры сегодня колеблются в пределах от 140 000 до 260 000 долларов. «Предлагая недвижимость, мы стараемся учитывать не только цену, но и другие факторы, такие как удобство, наличие инфраструктуры, ремонт, качество строительства и многое другое», — добавила исполнительный директор агентства недвижимости «Family Heritage Investment».

Что касается вторичного рынка, здесь тенденции не особо изменились. Согласно официальной статистике, объем продажи даже выросли, однако исследования компании Мкртчян показывают, что и цены, и объемы продаж падают, отметила специалист.

С января по июнь 2024 года наблюдаются самые большие скидки в разрезе 5 последних лет. Квартиры, которые долгие годы не реализовывались, в результате больших скидок нашли своих покупателей. Специалист также отметила, что сегодняшние цены на недвижимость не умещаются в какую-либо экономическую логику. В центре Ереване на одной и той же улице можно встретить две идентичные квартиры, которые по цене кардинально отличаются друг друга. Речь  может идти о разнице в 4-5 раз.

Говоря о разных районах столицы, Мкртчян отметила, что цены в центре Еревана остаются высокими, в Давташене они растут, а в Шенгавите и Эребуни падают, и там сегодня можно покупать недвижимость по сравнительно разумным ценам.

Земельные участки

По оценке специалиста, спрос на земельные участки в Армении сейчас высокий, поскольку люди видят в них потенциальные территории для реализации под застройку.

Владельцы земель рассматривают свои участки также в качестве коммерческой недвижимости, которая может приносить им доход. Даже в прилегающих к Еревану регионах люди свои дома используют как коммерческую недвижимость, что повышает интерес к земле. В Ереване спрос, естественно, тоже высокий, и зачастую наблюдается даже дефицит земельных участков.

Какие проблемы наблюдаются в сфере

Исполнительный директор «Family Heritage Investment» советует осуществлять сделки по купле-продаже недвижимости при сопровождении юриста.

«В противном случае можно столкнуться со сложностями. К ним могут относиться повторные продажи одной и той же квартиры, или в последний момент может выясниться, что один из владельцев не давал согласия на продажу квартиры», — отметила она.

Мкртчян положительно оценила изменение, согласно которому сделки купли-продажи квартиры должны осуществляться в безналичной форме, что минимизирует риски по части происхождения денег. В начале это изменение вызывало среди населения недоумение, но сейчас люди начинают привыкать.

Она также призвала при покупке квартиры учитывать, что налог на недвижимость будет повышаться. Как только люди начнут ощущать это на себе, квартиры в  первых зонах Еревана станут менее «конкурентоспособными», и цены могут начать снижаться. Кроме того, важно учитывать стоимость обслуживания дома, а также внимательно ознакомиться с остальными условиями договора при купле-продаже.

Почему иностранцы не покупают недвижимость?

Иностранцы больше заинтересованы в коммерческой недвижимости для развертывания бизнес-деятельности, чем в квартирах для жилья, считает исполнительный директор агентства недвижимости «Family Heritage Investment».

«Они не рассматривают Армению как очень привлекательную страну в долгосрочной перспективе.  К примеру, Грузия или Дубай в этом смысле иностранным инвесторам кажутся более интересными. Для повышения привлекательности иностранных инвесторов к недвижимости в Армении государство должно давать гарантии. С точки зрения бизнеса в Армении есть проблема дорогой рабочей силы, сырья, логистики», — отметила Мкртчян.