О ЦЕНАХ НА КВАРТИРЫ И СОСТОЯНИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ СТОЛИЦЫ

ИНТЕРВЬЮ С ЭКСПЕРТОМ

В последние месяцы в СМИ и интернет-пространстве активно обсуждается весьма ощутимое повышение цен на недвижимость в Ереване. Как утверждают некоторые риелторы, по цене квартиры на Северном проспекте столицы можно приобрести неплохую недвижимость в Дубае. Так ли это на самом деле, есть ли подобному повышению цен веские причины, кто является основными покупателями недвижимости в Ереване, каких еще сюрпризов можно ожидать от этого рынка и о многом другом корр. «НВ» побеседовал с директором риелторской компании «А.Г.Борса» Анатолием Прибыльским.

— Как бы вы в нескольких словах оценили состояние рынка недвижимости в Ереване?

— Если посмотреть ситуацию на конец прошлого и несколько месяцев года нынешнего, мы наблюдаем небольшой спад и в ценовом, и в количественном диапазоне. То есть и сделок по купле-продаже недвижимости стало меньше, и цены несколько упали, хотя и не везде. В разных районах Еревана цены разные. В центре столицы действительно наблюдается небольшой спад на цены квартир — примерно от 1-2-х до 4-6-и процентов. Примерно такая же картина и в Арабкире.

— Пару месяцев назад, согласно сообщениям СМИ, цены на недвижимость в центре Еревана выросли настолько, что за такие же деньги можно приобрести элитную недвижимость в Дубае. Вы согласны с подобным утверждением?

— В принципе это действительно так. А связано это с тем, что в следствие влияния различных факторов цены у нас очень активно повышаются, и очень медленно, скажем так, нехотя понижаются. То есть спад в 1-2%, о котором мы говорили, не так уж влияет на окончательные цены, и в абсолютном значении они остаются достаточно высокими.

— Ну и во сколько конкретно обойдется сегодня покупка квартиры в центре Еревана, сколько стоит 1 кв м элитной квартиры? Вопрос мой связан с тем, что тогда же, пару месяцев назад некоторые риелторские компании утверждали, что 1 кв м недвижимости в центре столицы стоит 7 -7,5 тыс. долл.

— Это максимальные значения, и эти цифры соответствуют маленьким однокомнатным квартирам с небольшой площадью. Да, цены на такие квартиры в новостройках, расположенных в малом центре столицы, действительно могут достигать астрономических цифр. Маленькие квартиры хороши тем, что их легче сдавать в аренду, но в абсолютном значении по сравнению с большими квартирами они не так дороги. К примеру, квартира в 40 квадратных метров может стоить 300 тыс. долл. (если считать по 7,5 тыс. за кв. м), а вот квартира площадью в 100 кв м на 750 тыс. долл. уже никак не потянет, поскольку столько заплатить за квартиру, пусть и в самом центре, вряд ли кто-то сможет. А если взять в среднем, то по данным Кадастра, основывающимся на информации о продажах и предложениях на рынке, цены в малом центре могут достигать в среднем от 1 млн. до 1 млн 200 тыс. драмов, т.е. около 3 тыс. долл. за квадратный метр. Что касается большого центра и прилегающих к нему других районов столицы, цены там чуть меньше – 2-2,5 тыс долл. за кв метр. Цена, как я отметил выше, зависит от общей площади квартиры, этажа, типа здания, в котором расположена квартира. К примеру, в панельных домах советского периода 70-80-х годов квартиры, естественно, будут оцениваться гораздо дешевле, чем, скажем, в каменных «сталинках» или новостройках.

— Выросли ли цены на недвижимость в этом году по сравнению с 2024 годом, или остались примерно на том же уровне?

— Это опять-таки зависит от района города. Если взглянуть на сводку кадастровых данных, то увидим, что в самых дорогих сегментах цены упали. Однако есть районы, где наблюдается активный рост, к примеру в Массиве, Эребуни, или Канакер-Зейтуне. Это те районы, где активное строительство новостроек все еще продолжается, и люди покупают новую недвижимость. Соответственно, число сделок по купле-продаже на определенном уровне сохраняется. А вот в самом высоком сегменте, т.е. в сфере дорогих квартир, первые месяцы 2025 года показали, что по сравнению с прошлым годом цены немного упали. Если в Большом центре и прилегающих к нему районах столицы цены, как уже было отмечено, колеблются в районе 2-2,5 тыс. долл., то в Арабкире, к примеру, цены почти в 2 раза ниже – 1300-1500 долл. за кв. метр.

— Растет ли, как опять-таки утверждает Госкадастр, число сделок по купле-продаже жилья, и какой рынок более активен – первичный или вторичный?

— Начну со второй части вашего вопроса. В прошлом году первичный рынок был активнее, а вот в 2025 году более активным будет вторичный, поскольку, как мы видим, новых проектов и новостроек сейчас ожидается намного меньше. Да и, по большому счету, тот же первичный рынок станет уже вторичным. Поскольку те новостройки, которые были приобретены несколько лет назад и намечены для продажи, уже переходят на вторичный рынок. То есть первичный рынок в Ереване будет постепенно уменьшаться. Да и мест для новых зданий, как мы можем сами убедиться, в столице уже почти не осталось.

Что касается числа сделок, то в 2025 году их число в абсолютном значении однозначно стало меньше. Объясняется это тем, что в прошлом году был еще в силе закон о возврате подоходного налога. То есть люди могли свой подоходный налог направлять на погашение кредитов за приобретенные в новостройках квартиры. Объясню чуть подробнее: государство возвращает гражданам ту  часть налога, которую он должен платить в качестве процента по кредитам. То есть, по сути, люди могли брать беспроцентные кредиты. Именно поэтому в 2024 году в Ереване было совершено очень большое количество подобных сделок. В нынешнем же году закон о возврате подоходного налога был отменен. Соответственно, число сделок по купле-продаже жилья существенно уменьшилось.

— Чем же объясняется отмена этого закона?

— Главная причина – большая нагрузка на госбюджет. Дело в том, что достаточно весомая часть поступающего в казну налога возвращалась населению. Этим и обьясняется, что в период действия этого закона довольно большое число граждан воспользовались этой привилегией, а строительные фирмы возводили все больше и больше новостроек.  Соответственно, было продано огромное количество квартир. И в конце концов нагрузка достигла такого уровня, что государство решило прекратить «поблажку» и отменило этот закон. Словом, на сегодня закон действует лишь в областях страны.  

— А что, в областях этот закон не станет такой нагрузкой для бюджета? 

— Представьте себе, не станет. Во-первых, потому, что там не ведется такого масштабного строительства, да и цены на жилье не такие высокие, как в столице. Но главное, как я понимаю, в другом — эта ситуация будет способствовать тому, чтобы в тех же прилегающих к Еревану областях началось строительство новых жилых зданий, чтобы строительным компаниям было интересно и выгодно проектировать и начать возводить там жилые комплексы, чтобы жители областей наконец смогли получить достойное жилье.   

— Инвестируют ли иностранцы в недвижимость в Армении, и насколько они активны в этом плане? При этом, видимо, нужно учесть, что в последнее время большинство российских релокантов уехали из Армении, а среди иностранцев, могу предположить, недвижимость приобретали в основном именно россияне.  Так кто же являются главными иностранными инвесторами?

— Насчет россиян должен с вами не согласиться. Среди иностранцев жилье здесь в первую очередь приобретают живущие за рубежом наши соотечественники. Помимо них, можно выделить еще два сегмента: иранцев и упомянутых вами россиян. Хотя они больше инвестируют в жилье для последующей сдачи его в аренду. Однако в общей сложности все иностранцы составляют менее 10% процентов от общего числа покупателей жилья. 

— Существует мнение, что большинство иностранцев, да и наши граждане тоже, приобретая недвижимость, вкладывают деньги с целью ее  дальнейшей сдачи в аренду. А для этого квартира должна быть в хорошем, престижном районе столицы, чтобы для арендатора это стало привлекательным фактором. Согласны Вы с таким мнением?

— Согласен, многие покупатели недвижимости, в том числе и иностранцы, приобретают его в том числе и для сдачи в аренду. А для этого квартира должна находиться в хорошем, скажем так, удобном районе. И дело не только в престижности района местоположения квартиры. Не менее важны и существенны и другие факторы – нахождение жилья недалеко от транспортных узлов (автобусных линий, метро), желательно, чтобы коммерческие объекты также находились в доступной шаговой близости. 

— За последние годы в различных районах Еревана, в том числе и в его центре, понастроено сотни новых, в том числе и высотных жилых зданий. Как вы думаете, для кого они предназначены? Вопрос этот напрашивается как бы сам, ведь большая часть наших сограждан еле выживает и вряд ли имеет такие деньги, чтобы совершать столь дорогие покупки. Так для кого строятся эти дома?

— Ответ можно разделить на несколько главных частей. Первая и основная причина того, почему, как вы выразились, столько понастроено, в том, что в столице проживает достаточное число граждан, которые, благодаря ныне отмененному закону о возврате подоходного налога, уже имея жилье, могли позволить себе приобрести еще одну квартиру, пусть не для себя, но с целью сдавать ее в аренду или же спустя какое-то время перепродать уже за большую цену. Другая часть потенциальных покупателей – это упомянутые зарубежные соотечественники, и некоторые из них не прочь на время или даже навсегда переехать жить в Армению. Многие, как мы знаем, покинули страну в темные и холодные годы в начале 90-х, подзаработали там денег, более-менее наладили свою жизнь … И даже если они пока и не приняли решение окончательно вернуться в Армению, почему бы не приобрести здесь жилье, чтобы пусть на время они могли бы приехать сюда, чтобы что-то связывало их со своей родиной. Понятно, что и для них гораздо притягательнее купить квартиру в хорошем районе, в новом здании, где все обустроено. Ну и другие иностранные вкладчики, те же иранцы, русские, которых, как уже было отмечено, в общем-то, немного. И поскольку процент реализации этих новостроек большой, редко какое здание до конца строительства остается полупустым или незаселенным. В большинстве своем квартиры в новостройках приобретаются задолго до окончания строительства. 

— Не так давно в одной из российских газет была размещена информация о том, что 12-13 апреля в московском отеле «Арарат Парк Хаятт» должна состояться первая выставка недвижимости Армении, где будут представлены лучшие новостройки. Общая капитализация представленных строений составляет около 2 миллиардов долларов. Даже если предположить, что вся эта недвижимость будет продана, что с этого народу, гражданам нашей страны?

— Если честно, я не думаю, что строения, тем более все, будут проданы. Особенно учитывая, что курс рубля по отношению к драму за последние годы сильно упал. Возможно, какая-то недвижимость и будет приобретена россиянами, в том числе под офисы или какие-то центры. Что касается того, что это даст нашим людям, народу… Это во многом зависит от того, кто является продавцом этих строений. Если это частные застройщики, то эти частные компании будут богатеть и дальше. Да, они заплатят налоги, но куда потом станут инвестировать свою прибыль, угадывать не стану. В любом случае это неплохо хотя бы потому, что застройщики смогут реализовывать новые проекты, создавать новые рабочие места.

— Вы затронули немало аспектов. Как бы вы завершили нашу беседу, что бы вы сказали напоследок?

— Не хотелось бы, чтобы это было воспринято как рекламное заявление,  тем не менее должен сказать, что вкладывать средства в недвижимость – дело достаточно выгодное. Да, в краткосрочной перспективе спад вовсе не исключен. Но если смотреть чуть подальше – лет на три-пять вперед, то выгода очевидна. Поскольку цены, как известно, растут, а недвижимость остается. Поэтому приобретение жилья, вообще недвижимости – это на сегодня один из самых надежных способов инвестирования. Курс валют может повышаться или падать, а вот недвижимость всегда будет расти в цене. Так что покупать жилье всегда выгодно.  

— Большое спасибо за беседу.

P.S.

С тем, что приобретать жилье – дело выгодное, трудно не согласиться. Как и с той мыслью, что отмена закона о возврате подоходного налога в столице и оставление его в областях поможет их жителям приобретать достойное жилье. Однако в связи с этим не лишне было бы вспомнить о бедственном положении беженцев из Арцаха, которых решением правительства с 1 апреля с.г. лишили крох государственной помощи и большинство из которых не могут позволить себе не то что купить, но даже нанять нормальное жилье. И тут напрашивается вопрос: почему бы государству не предоставить со скидкой хоть какую-то часть новостроек беженцам? Хотя вопрос этот, как всегда, останется риторическим…

Ара ТАРОНЦИ