Съемное жилье в Ереване нынче «золотое»
После мартовского потока релокантов из РФ арендное жилье в столице подорожало на 30-40%, а после 25 сентября — еще на 30%!
В последние недели ситуация на арендном рынке и рынке недвижимости Армении сложилась беспрецедентная. Резкий наплыв россиян привел к жуткому дефициту съемного жилья, равно как и жилья, выставленного на продажу. В итоге, цены на жилую недвижимость, без преувеличения, взметнулись до небес. Некоторые из хозяев квартир не чураются и тем, что выселяют прежних жильцов, арендующих квадратуру по низким расценкам, и предлагают «угол» гражданам РФ по ценам в разы выше.
Процесс удорожания съемного жилья стартовал еще с марта, когда пошел первый поток релокантов. Он же привел к заметному спаду курса рубля, а главное — доллара. Что в свою очередь подняло цены на недвижимость, выставленную на продажу в этой инвалюте. Подробнее о том, насколько сильно и по каким именно причинам в последнее время трясет недвижимый рынок Армении — в материалах, приведенных ниже.
Директор агентства недвижимости представил ситуацию на рынке арендного жилья в Ереване
Армения, куда идет очень большой приток россиян, – маленькая страна, а это автоматически приводит к росту цену. Об этом в беседе с корреспондентом NEWS.am заявил директор агентства недвижимости Ваге Даниелян.
Он пояснил, что сверхвысокие цены на арендное жилье в Армении реальные, неискусственные, так как на одну квартиру сегодня претендуют три человека. То есть, по таким ценам квартиры реально арендуют.
«Через 4 дня после объявления мобилизации в России мы уже почувствовали этот приток. С 25 сентября цены постепенно начали расти, и растут с каждым днем. Чем меньше квартир оставалось, тем больше росли цены. Сейчас осталось очень мало свободных квартир», – подчеркнул Даниелян.
Он сообщил, что за год цены на арендное жилье в Ереване выросли минимум на 60-70%: на 30-40% они выросли после марта, еще на 30% – после объявления мобилизации.
«Цены на однокомнатную квартиру в малом центре Еревана начинаются с 300 тыс. драмов (примерно с 750 долларов). Цены на двухкомнатные квартиры стартуют с 500-600 тыс. драмов (1200-1500 долларов), на трехкомнатные – с 700-800 тыс. драмов (1700-2000 долларов). Аренда квартиры с шикарным ремонтом может доходить до 1 млн. драмов и выше (2500 долларов и выше). Спрос на эти квартиры есть», – добавил директор агентства недвижимости.
Самые доступные цены в столице — в Нубарашене. Самые активные районы также близкие к центру — Арабкир (здесь цены на 10-15% дешевле, чем в центре), Ачапняк (на 20% дешевле, чем в центре), Нор Норк (на 25% дешевле, чем в центре). Вне Еревана активность наблюдается также в Цахкадзоре, Дилижане, Гюмри.
«Номера в гостиницах в 3-4 раза дороже», – заявил эксперт.
Он отметил, что приезжие россияне в силу своей платежеспособности стремятся арендовать обустроенные квартиры, и жилье арендуют сроком до 6 месяцев в ожидании изменений в России. Они, в основном, жалуются на плохую работу транспорта в столице.
Директор агентства недвижимости сообщил, что очень многие россияне приезжают из Грузии, где цены доступнее, но отношение к ним в Армении лучше.
***
Массово перебравшиеся в Ереван россияне подняли стоимость аренды жилья в 4 раза
О том, что россияне подняли стоимость аренды жилья и недвижимости в армянской столице, говорилось еще в июле. В публикации издания «Агентство Бизнес Новостей» отмечалось, что граждане РФ, которые массово перебрались в Ереван в марте-апреле 2022 года, подняли стоимость арендуемой недвижимости в городе в 4 раза. Такого рекордного спроса на съем и покупку жилья в Армении еще не видели, писало издание.
Также и эксперт Telegram-канала Proeconomics заявлял, что по причине массового переезда российских граждан в Ереван в марте-апреле 2022 года стоимость жилья в столице Армении рекордно выросла.
В частности, цены на аренду подскочили в 4 раза. Двухкомнатную квартиру в центре города в июле можно было снять за 80 000 рублей в месяц, на окраине — за 40 000 рублей в месяц.
Выросла в Ереване и стоимость недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынках. Жилье в армянской столице подорожало на 10% по сравнению с маем 2021 года.
Отмечается, что стоимость аренды недвижимости в Ереване практически сравнялась с ценами в Москве. По мнению специалиста, такая ситуация на рынке жилья принесет экономике Армении сотни миллионов долларов в год, что поддержит страну в период финансового кризиса.
Правда, при этом эксперт обратил внимание на то, что некоторые российские граждане уже начали возвращаться из Армении в РФ. Но то было в июле. Ныне «ветер» вновь переменился, и с учетом нынешних, октябрьских реалий следует предположить, что прогнозу специалиста дано будет сбыться.
***
Армянские застройщики пытаются удержаться на плаву, а продавцы квартир меняют ценники
Меж тем, на арендный рынок и рынок недвижимости серьезно влияют колебания на финансовом рынке страны. Так, в середине лета из-за валютных колебаний многие предприниматели столкнулись с серьезными проблемами. Председатель Союза предпринимателей «Манташянц» Ваграм Миракян детально обрисовал все те сферы, в частности, экспорто-ориентированные, которые вследствие стремительного укрепления драма несут большие убытки, пишет в июле «Республика Армении».
Говоря о строительной отрасли, специалист отметил, что цены здесь фиксируются соотношением доллара к драму. Поэтому в связи с изменением этого соотношения, по словам В. Миракяна, застройщики либо начнут повышать цены, либо понесут убытки.
Большие риски – вплоть до проблематичных банкротств
Подобная ситуация уже стала реальностью, учитывая то, что многие застройщики на фоне значительного падения курса доллара столкнулись с проблемой обеспечения рентабельности своего бизнеса. Об этом в ходе пресс-конференции рассказали представители «Ассоциации армянских застройщиков», указав при этом на наличие серьезных рисков в сфере.
Проблема даже не в самом курсе доллара, а в том, что колебания происходят слишком быстро, и предприниматели не в состоянии адаптировать свои бизнес-планы под новые реалии, корректируя цены. Так, по словам члена Совета Ассоциации застройщиков Армении Тиграна Арутюняна, наше общество традиционно оценивает в американских долларах два основных товара – дома и машины, даже несмотря на то, что все договора заключаются в драмах. Наряду с этим, продолжил он, давление на рынок оказывает увеличение объемов строительства и рост его себестоимости, связанный, в том числе, с подорожанием стройматериалов.
К слову, еще в конце мая этого года об этой проблеме говорил глава ООО «Эл Холдинг», соучредитель проекта «Yerevan Residence» Аветис Хахамян, поясняя, что рост себестоимости строительства (стройматериалы только за один год выросли в цене минимум на 20-30%) чреват очень большими рисками, которые станут явью уже в самом ближайшем будущем.
«Компания, которая составила свой бизнес-план в прошлом году, сейчас рекламирует строящиеся квартиры по цене 700 долларов за кв.метр. Не имея перерасчета, основанного на новых ценах на стройматериалы, она ранее уже заключила договора с покупателями, пообещав, что именно по такой цене сумеет осуществить застройку. Но создавшаяся ситуация во многих случаях чревата банкротством компаний, поскольку нет каких-либо ожиданий того, что цены на стройматериалы могут вернуться на исходную позицию. А пересмотр со стороны застройщика уже обещанной суммы на приобретение нового жилья по большому счету не прописан в договорах с клиентами. Иначе говоря, если я купил квартиру в строящемся доме за 50 тыс. долларов, то застройщик не может в конце строительства изменить эту сумму», — изложил суть проблемы руководитель компании «Эл Холдинг», входящей в Союз предпринимателей «Манташянц». При этом добавил, что стройкомпании ко всему прочему обременены еще и кредитными обязательствами.
Теперь же проблема роста себестоимости строительства идет в паре с девальвацией доллара, создавая колоссальные финансовые трудности для застройщиков.
«У многих встал вопрос обеспечения доходности, а в некоторых случаях речь уже идет об ущербе, что создает большие риски — вплоть до проблематичных банкротств», — констатировал член Совета Ассоциации застройщиков Армении Т.Арутюнян, по сути, подтвердив тем самым тот неутешительный прогноз, с которым пару месяцев назад выступил глава ООО «Эл Холдинг».
Более детально изложил суть дела член совета Ассоциации застройщиков Армении Артак Андреасян, указав на то, что застройщики покупали для своих работ материалы, стоимость которых зависела от курса доллара, в том числе металл и цемент.
«К примеру, металл был закуплен в период, когда доллар был равен 525-530 драмам, и застройка уже достигла активного уровня. Драм неожиданно укрепился и в результате, согласно заключенным договорам, застройщики теряют до 20-25% дохода. Покажите, хоть одну бизнес-сферу, где доход может столь резко упасть, и предприниматели смогут выстоять при таких продолжительных убытках?» — задался риторическим вопросом застройщик.
Не жажда наживы, а простой математический расчет
Однако укрепление армянского драма обернулось проблемами не только для большинства застройщиков Армении, но и для тех, кто намеревался приобрести себе жилье. Вопрос, когда ждать падения цен на недвижимость, уже не актуален. Теперь перед теми, кто собирается покупать жилье, стоит вопрос: когда же наконец цены остановят свой рост? Аккурат с начала этого года цены на новостройки и вторичное жилье в Армении, в частности, в столице продолжали расти, причем, стремительными темпами.
Уже в мае этого года представители многих агентств недвижимости указывали на то, что рынок крайне активен. А в июле Госкомитет кадастра недвижимости Армении опубликовал последние данные, согласно которым среднерыночная стоимость недвижимости в многоквартирных домах Еревана в мае этого года по сравнению с тем же месяцем прошлого года повысилась на 17,2% — до 386,2 тыс. драмов за 1кв.м. Рост цен за один месяц составил 1,5%.
Что интересно, рост цен не только не поубавил спрос, но даже подстегнул его. В мае этого года количество сделок по купле-продаже недвижимости в столице превысило прошлогодний показатель аж на 40,5%. В общей сложности в этом сегменте было осуществлено 1092 сделки, что выше апрельского показателя на 3,8%.
Пока нет данных Госкомитета кадастра за первые летние месяцы этого года. Но о каком-либо снижении цен в ближайшей перспективе не говорит сегодня ни один эксперт сферы, поскольку активность на рынке по-прежнему высокая. Этому теперь способствует также и девальвация доллара, вследствие чего те, у которых были определенные сбережения в инвалюте, начинают искать недвижимость для вложения своего капитала, пытаясь тем самым уберечь накопленные средства от обесценивания. В итоге, цены на жилье продолжают расти и уже гораздо более высокими темпами.
Не секрет, что многие объявления о продаже недвижимости в Армении выставляются на соответствующих сайтах с указанием цен в долларовом выражении. Так вот, за последние пару недель (июля – ред.) многие, кто ранее выставил объявления на продажу квартиры, к примеру, на сайте list.am, либо вовсе сняли их, взяв паузу, чтобы понять, куда дальше двинется рынок. Либо резко подняли цены в долларовом выражении.
Например, если еще недавно квартира в центре была выставлена на продажу за 163 тыс. долларов, то на днях (ближе к середине июля – ред.) ее владелец поднял стоимость до 170 тыс. долларов. А вот собственник другой квартиры, тоже в центре Еревана, пару недель назад готов был ее продать за 160 тыс. долларов. Теперь же согласен начать переговоры с отметки в 200 тыс. долларов.
Учитывая, что доллар подешевел за последний месяц примерно на 20-25%, подобный сценарий был вполне ожидаем. И это не жажда наживы, а простой математический расчет продавцов квартир. Ведь в пересчете на драмы они окажутся в минусе, если оставят цены неизменными.
**
Цены на аренду растут, но официальная статистика в Армении живет в параллельной реальности
Меж тем, странная картина вырисовывается на рынке аренды недвижимости: несмотря на большой спрос на жилье из-за притока релокантов, на армянском рынке, согласно официальной статистике, в этом году отмечается спад.
Так, в первом полугодии 2022 года в Армении арендовалось меньше квартир, чем за тот же период 2021 или даже кризисного 2020 года.
По данным Комитета кадастра недвижимости, за первое полугодие 2020 года в Армении было зарегистрировано 5 658 сделок по аренде недвижимости, в 2021 году – 5 603, а в 2022 году – всего 5 093 сделки.
При этом только 25% или около 1300 зарегистрированных сделок приходится на жилые дома и квартиры. Остальное – здания общественного значения и производственные площади.
Секрет противоречий между официальной статистикой и очевидной реальностью в какой-то степени раскрыл министр финансов Армении Тигран Хачатрян на недавнем заседании правительства. По его словам, граждане, сдающие свои квартиры в аренду, уклоняются от уплаты подоходного налога, и, соответственно, не регистрируют сделки.
Чтобы увеличить приток налогов с пассивных доходов армянских рантье, правительство разработало новый законодательный пакет, в котором, в числе прочих изменений, предлагает вывести граждан, сдающих жилье в аренду, из категории микропредприятий (закон освобождает от налогов микропредприятия с годовым доходом до 24 млн драмов ($60 тыс). По словам министра финансов, до сих пор арендодатели регистрировались как микропредприниматели и освобождались от «головной боли» в связи с налогами.
Не понаслышке знакомый с писаными и неписаными законами рынка недвижимости Андраник Арутюнов, являющийся директором-учредителем агентства недвижимости Silver REA, в беседе с корреспондентом Sputnik Армения выразил скептицизм в связи с тем, что правительству удастся достичь цели.
По его словам, сейчас в Армении арендодатели избегают нотариального заключения договоров. Причем, дело не только в уклонении от уплаты налогов, но и в бюрократической волоките.
«Например, при сдаче в аренду на два-три месяца очень немногие соглашаются заключать договор с нотариусом и регистрировать сделку в кадастре. Кроме того, большинство квартир куплены по ипотеке, в этом случае уже нужно будет получать разрешение банка. А многие домовладельцы и вовсе находятся за пределами страны, квартиры в наем сдают их родственники», — сказал Арутюнов.
Он также сообщил, что стороны обычно подписывают простое письменное соглашение, без нотариального заверения, сугубо для собственного спокойствия. При этом договора об аренде аналогично заключаются (т.е. без нотариального заверения) и с иностранными арендаторами, которых сегодня в стране довольно много.
«Они не в курсе нашего законодательства, но считают, что если в соглашении указываются паспортные данные, условия аренды (цена, срок), то этого достаточно – подписывают и все», — отметил наш собеседник.
Официальные договора, по его словам, заключаются лишь в редких случаях, когда квартиру снимает какая-либо компания или дипломатические представительства для своих сотрудников. Но и в этом случае собственник завышает стоимость аренды на величину налога. То есть налог уплачивается, но не из кармана владельца, а из кармана арендатора.
Согласно действующему законодательству, собственник должен выплачивать государству налог в размере 10% дохода от аренды квартиры.
Опыт работы Арутюнова подсказывает, что шаги, направленные на налогообложение сферы, приведут к новому подорожанию на рынке аренды жилья, как минимум, в размере налоговой ставки (10%). По его словам, очередная инициатива правительства вновь нанесет удар по уязвимым слоям населения.
«Цены на аренду резко выросли на фоне возросшего спроса. Иностранцы, работники IT сферы или те, кто получает зарплату из-за рубежа, имеют большие доходы, могут арендовать квартиру за полмиллиона драмов, но наши граждане сталкиваются с большими трудностями. К нам часто обращаются с вопросом, как снять квартиру по нормальной цене. Квартир нет», — отмечает руководитель агентства недвижимости нашему изданию.
Для реального урегулирования проблемы, по мнению специалиста, правительство должно было сначала обсудить проблемы с представителями сферы, прежде чем выступать с законодательной инициативой. По сведениям Арутюнова, на обсуждения по таким темам не приглашали ни его, ни руководителей других компаний, действующих на рынке.
Директор агентства называет «курьезной» ситуацию, когда о выведении из налоговой «тени» говорят члены правительства, поскольку по своему опыту знает, что арендодателями в основном являются сами сотрудники государственного аппарата.
Арутюнов напоминает, что все правительства пытались привести получателей дохода в налоговое поле, и добавляет, что это не сработает, пока получатель дохода добровольно не захочет стать налогоплательщиком и платить налог с полученной суммы.
По материалам прессы
