Квартирный вопрос в Ереване

Архив 201517/03/2015

Какие криминальные и “законные” схемы используют на армянском рынке недвижимости

 

“В Армении цены на аренду коммерческой недвижимости устанавливают местные олигархи, так что арендаторам порой приходится отдавать половину своей прибыли. Как в таких условиях развиваться малому бизнесу, непонятно. Но еще более нелепая ситуация складывается в жилом секторе: квартиранты пользуются добротой хозяев, лазейками в законах и выборочной слепотой Фемиды, чтобы присвоить чужое жилье. Неудивительно, что армяне неохотно сдают в аренду пустующие квартиры”, — звучит в статье на сайте Кавполит.Ru (15.03.15).

Закон спроса и предложения

Крыша над головой нужна всем. А ереванские цены на недвижимость пока, увы, не позволяют среднестатистическому гражданину обзавестись собственными квадратными метрами — даже несмотря на нынешний спад на рынке недвижимости республики.

Недорогое жилье — не значит доступное. Для многих ереванцев желание подобрать недвижимость по своему вкусу и карману практически нереализуемо. И даже при нынешних “низких” ценах улучшение жилищных условий так и остается несбыточной мечтой. Из-за этого растет количество желающих арендовать жилье. Но, оказывается, не все просто. Риелторы утверждают: сдать квартиру в армянской столице нелегко, а снять — еще сложнее. Армянские арендаторы в поисках идеальной квартиры обращают внимание на место расположения, состояние и, конечно, стоимость. Судя по всему, главным фактором, влияющим на итоговую сумму, все-таки остается спрос.

Элитное жилье или ветхая каморка?

“Есть дешевое жилье, — говорит риелтор Эдуард Арутюнян. — Но это ветхие каморки без ремонта, отопления и бытовой техники. Снять хорошее жилье со всеми удобствами — дорого. Обычно такие квартиры и дома сдаются посуточно.

Так что “приличную” однокомнатную квартиру в центре Еревана меньше чем за 300 долларов сегодня не снимешь.

Вот только позволить себе такую роскошь может далеко не каждый. Ведь средняя заработная плата по стране — примерно 150 долларов.

Конечно, можно найти и подешевле, долларов за 100. Но это будет развалюха. При этом скорее всего за коммунальные услуги арендатору придется платить из своего кармана, а это 50-100 долларов в отопительный период.

Так получилось, что сегодня в Армении многие квартиры пустуют. Их владельцы давно эмигрировали, и рассматривать свою недвижимость как источник стабильной прибыли не хотят. Доходность от этого бизнеса невелика, он не сулит стабильных дополнительных доходов. И если на Западе арендные ставки составляют 7-8% от стоимости жилья, то в Армении от 0,5% до 1%”, — подытожил эксперт.

“Сдавать квартиру в Ереване сейчас невыгодно, — говорит владелец трехкомнатной квартиры на одной из окраин Еревана Седрак. — Арендная плата ничтожно мала. Так еще, не дай Бог, квартиранты попадутся неаккуратные. Тогда ремонт после их “нашествия” выльется в кругленькую сумму. Другое дело — крупные мегаполисы мира, где покупка недвижимости и сдача ее в аренду — неплохой бизнес, приносящий большие деньги”.

Как стричь бабки?

Что касается коммерческой недвижимости, то помещения в крупных торговых центрах в основном принадлежат местным олигархам. Именно они диктуют условия на этом рынке, отсюда и высокие цены на аренду. Иногда предпринимателям приходится отдавать 50% своей прибыли за предоставляемое в аренду помещение. Правда, бывают случаи, когда арендодатели снижают плату. Ведь пустые витрины никому не на пользу.

Однако торговые центры в основном пустеют, даже в центре. Эксперты говорят, что в прошлом году было введено в эксплуатацию слишком много новых торговых площадей, предложение резко подскочило, а спрос упал.

Экономика вошла в состояние рецессии, а она всегда сопровождается высвобождением площадей и ростом убытков. А ведь арендаторы ТЦ брали валютные кредиты, рассчитывая окупить их за несколько лет. Но при нынешних потерях их карта, образно выражаясь, оказалась бита…

“Я долго размышляла, где выгодно арендовать небольшое помещение, чтобы открыть парикмахерскую, — рассказывает бизнес-леди Анаит Абрамян. — Тщательно изучила предлагаемые в аренду помещения. И думала, что нашла нужное место. Но в итоге пролетела. Арендная плата оказалась высокой. Собственник коммерческой недвижимости сразу сказал, что прибыль надо будет делить “фифти-фифти”. Да и бизнес оказался убыточным”. “…Сегодня в Армении наблюдается перекос в сторону крупнейших компаний, — говорит Анаит. — Страдают от этого мелкие предприниматели. Нужно исправить крен, создав условия для взращивания мелких и средних предприятий (МСП)”.

Квартирный вопрос

На рынке аренды жилой недвижимости появились назойливые соискатели временного пристанища. В лидеры черного “рейдерства” в последнее время неожиданно выдвинулись… квартиранты, которые всеми правдами и неправдами пытаются оттяпать арендуемое жилье у законных владельцев. Как в сказке, влезают гости в лубяную избушку пожить, а через некоторое время, глядишь, и хозяева уже на улице зябнут без всякой надежды вернуть крышу над головой.

Да уж, квартирный вопрос испортил людей. Сейчас эта старая сентенция особенно подходит к некоторым квартирантам. Согласно новым армянским законам, если квартирант на протяжении нескольких десятилетий исправно платит по счетам за арендуемую квартиру, то получает право… претендовать на нее. Если внимательно изучить некоторые законы в сфере недвижимости как некий образец юридической казуистики, в голову полезут самые черные мысли.

Может быть, для кого-то это будет открытием, но есть статья, в которой говорится, что гражданин, в течение долгих лет на птичьих правах проживающий в чужой квартире, в случае своевременной оплаты коммунальных услуг приобретает право собственности на это имущество. И служители Фемиды порой принимают решения в пользу квартирантов. Если у тех, конечно, тугие кошельки, забитые иностранной валютой.

…Борьба за собственность, особенно в наше кризисное время, становится все более отчаянной. Об этом свидетельствуют иски в судах республики, дела со сложной, запутанной интригой, в которых, по сути, решается один главный вопрос: кто является законным владельцем недвижимости и насколько защищены его права?

Горестная история случилась с 80-летним дедушкой Артемом, который впустил в свой дом жильца Артака и его семью, относился как к родным. И тут квартирант вдруг заявил, что дом принадлежит ему, и пригрозил старику вышвырнуть его из родных стен. Понятно, что методы, которые взял на вооружение бывший квартирант ради присвоения чужого жилья, далеки от законных. И принесли они такой хороший результат для захватчика только потому, что дедушка Артем беден, одинок и беспомощен, а у квартиранта оказался богатый “административный” ресурс. В итоге Фемида признала право собственности квартиранта…

Не дай бог, конечно, попасть в такую переделку. Оказывается, свою собственность нельзя даже на короткое время оставлять без присмотра — всегда найдется акула, которая запустит в нее зубы. И совсем уж осторожно надо пускать жильцов. Все-таки это очень опасное занятие. Но поскольку от съемных квадратных метров совсем отказаться нельзя, так как они решают сразу две огромнейшие проблемы — жилья и денег, выход один: быть начеку.

(С сокращениями)